「地区計画」の議案が提出され、
私の所属するまちづくり環境委員会で審議されました。
何故変えたか？担当に聞いたら、
都市計画の優遇を認めているハズで、
住民発意のまちづくりのハズが、
と答弁しています。
担当は言ったかもしれないけれど、、、と言う感じでしょうか。
再開発とは
規制を緩和し、容積率を増やして、
新たに生み出した床面積で作るマンションなどを売却して、
建築費を確保するしくみです。
行政は建築規制の緩和を認めますし、
そこにつくる広場や通路ほかに、莫大な税金を投入します。
ところが、今回の地区計画の変更の公共性について担当は答えられないのです。
・建築する建物に必要な床面積を確保するには、高くしなければならないから、
・８０ｍの高度地区を利用しています。
公共目的の通路や道路や広場は、
大田区などが税金を払って負担するので 事業採算性に変わりはありません。
経費は連動するはずです。
事業採算性と言う言葉を使った担当の言葉からは、
これまでの地区計画では
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議案の内容と、私の意見についてご報告します。
議案は、京急蒲田駅西口の一部の区域について、
地区計画と言う、都市計画のルールを変えるための議案です。
道路などから、建物を後退させ、航空法の規制の限度８０ｍまで
高い建築を可能にします。
結果、指定容積率５００％から、建築可能な容積率は６８３％になり、
４８０戸の住宅が建設可能になります。
しかも、この区域の地区計画の内容が変わるのは、
２００５年の策定時、
２０１５年の区域拡大、
そして今回で３度目です。
地権者で合意して決めているものの、
なぜ３度も変わるのかと思って、
会議録や都市計画審議会の資料などを読んだら、
必ずしも、地権者の発意ではなく、
大田区が作った上位計画の改定に、影響されていることがわかります。
大田区が改定した上位計画
・都市計画マスタープランや
・グランドデザインや
・グリーンプランや
・鉄道都市づくり構想などに、
地域の回遊性や
防災性の向上や
安全な沿道空間や
潤いある街並みや
賑わいなどが書きこまれたことで、
再開発区域内の、
施設の配置や規模がかわり、道路を拡幅し、
緑道・広場・通路・空地などを新設することになり、
建物内にも防災拠点を作って防災性を向上させるというのです。
そして、そこに、多額な税金が投入されることになります。
多額の税金を投入したこれらの整備のために、
土地が必要になりますから、
その分、建物を建築する土地面積が狭くなり、
上に床を積み上げます。
住宅は、４８０戸も建築する計画なので、
高さが、航空法目いっぱいの８０ｍになるのです。
こうした、多額に税金を投入して整備する
緑道・広場・通路・空地・建物内の防災拠点で、
目的は果たせるでしょうか。
限度いっぱいの高さにした区域を
将来、建て替えるには、
今回と同じ再開発の手法を使って、
さらに建築物を高くして、新たな床面積を確保して、
売却した費用で、建築費を賄おうとしても
よほどの技術革新がなければ難しいでしょう
人口が減れば、
更に高くすることのメリットも薄れるかも知れません。
今回、
デベロッパーの視点から見れば、
住宅を４８０戸に増やせたことは、
売却した売り上げを建築費の足しにできますから、
事業採算性のためになるかもしれません。
大田区の担当課長が、
事業採算性のための地区計画変更であり、
環境、税負担、雇用、税収などへの影響、将来の建替えといった公共性については
全く考えていないと言ったのは、
営利企業の利益目線で、区の事業をおこなっていることの本音なのでしょう。
区民にとっては、税負担が莫大に大きくなり、
その負担に見合う環境や防災性の向上が見られません。
この計画が多くの区民のためと言える根拠は、みつかりませんでしたので、反対しました。
