②大田区中央五丁目の土地購入方法に問題あり！【第25議案反対の理由②土地価格評価】

大田区中央5丁目の土地を3億9880万7638円で購入する議案です。

議員になってから常に感じていたことですが、大田区が行っている不動産の売買は、民間の感覚とかけ離れています。

本来、民間の感覚で判断しなければならない議会も「お役所ルール」に染まっているのか、それを問題視しません。

「緑を守るために土地を買います」「待機児も緊急課題なので保育園も建てます」一見、良い理由ですが、土地購入という視点でみると様々な問題が見えてきます。 このような土地の買い方していたのではいくら有っても税金は足りません。中

央5丁目の土地購入はどこが問題でしょうか。議案に反対した理由について報告します。

 

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前半はこちら→①大田区中央五丁目の土地購入方法に問題あり！【第25議案反対の理由①土地開発公社】
山林を宅地で評価/実態も山林

一方で、この土地は、山林であるにも関わらず「宅地」で評価しています。確かに不動産評価は、地目に縛られなくても良いそうですが、評価時点の現況により判断すると聞いています。

この土地の場合、宅地開発のために切り崩したものの、そのままでは宅地として使えない状況にあります。周辺の家屋の建っている土地と同様に評価することには問題があり、周辺の宅地並みに評価することが即適正であるとは言えません。

大田区は、周辺価格の2割減だから良いと説明しましたが、あまりに乱暴な評価です。

がけの安全策費用はどこに含まれているのか？

また、この土地は切り崩しているためがけになっています。がけ地の場合宅地から更に評価を下げることになっていますので、2割下げればよいというものではなく、減価要素を点検する必要があります。
宅地として評価したのであれば、当然安全策も講じなければなりません。
契約時に盛り込んだ売主負担の「盛り土」はことばだけで安全策にはなりえていません。

大田区が負担した擁壁工事費用は約2億円

擁壁工事の負担金額は約2億万円。それに加え上下水道の整備も大田区が行わなければなりませんので、ずいぶんと高くつくことになります。

土地は約4億円ですが、果たしてこれらの費用は、不動産鑑定価格から差し引かれているのでしょうか。

不動産鑑定書も財産価格審議会議事録も非公開

大田区は不動産鑑定報告書や財産価格審議会の議事録が非公開です。

先日判決のおりた大田体育館の用地取得の際に、住民が訴訟を起こしたところ、ようやく不動産鑑定報告書が提示されました。

この件も、訴訟を起こさなくては、不動産鑑定報告書を確認することができないのでしょうか。

しかも、この土地の不動産鑑定は1社で行っています。

東京都の補助金は2社の不動産鑑定が無ければおりない

今回、東京都から補助金をうけ整備しようとしている南馬込の土地は、2社鑑定をしたそうです。
東京都の補助金を受けるためだそうです。

ある場合には1社、適正な価格を評価したい場合には2社と言うのは、1社鑑定の結果の信ぴょう性を大きく揺らがせるものです。

不動産価格の審議の際に必要な情報もなく、また契約条件も、大田区に不利であり、到底適正とは言えず反対します。