１６５億円で買って９割引きで貸し出し区民は１６２９億円損する羽田空港跡地問題

行政の「お金が無い・財政が厳しい」が、いよいよ怪しくなってきました。お金が無いのではなく、そこに使いたくないということなんですね。１６５億円で買っても、区民のために使わず９割引で企業の金もうけに貸し出す大田区、区民は１６００億円も損します。
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羽田の跡地は、１６５億円も支払って買うにも関わらず、大田区が使うわけではなく、羽田みらい開発に５０年も定期借地で貸します。
しかも貸付金額は、㎡あたり６００円と、隣の第二ゾーンを国が直接貸し付ける５２００円に対し、９割引という安さです。
使用目的もかっこいい言葉は並びますが、オフィスや研究機関と商業施設です。それどころか、特区指定されている羽田の跡地は「生産性向上特別措置法」が施行されたことで、法令を一時停止できる無法地帯になりましたが、大田区はそれを区内に持ち込もうとしています。
AI武器やゲノムなど、法令や倫理上の合意を得ていない分野を実用化し金もうけに使わせることに加担して良いのでしょうか。
今日は、この跡地の疑問点、問題点を明らかにしたいと思います。

大田区は、国土交通省が所有していた羽田空港の跡地5.9haを１６５億円で購入しました。
平成３０年度の当初予算にのせず、５月のたった一日の臨時会に補正予算で計上し、第二回定例会で議決しましたが、決して当初予算に乗せられなかったわけではありません。
大田区は、昨年の平成２９年７月７日に国土交通省東京国空局長宛で羽田空港跡地５４，７１０㎡（仮換地で３２，３８５㎡）の普通財産買受要望書を出していたからです。しかも、契約希望時期は平成３０年６月。平成３０年度中に買うと決めていました。大田区が行わせた不動産鑑定は、国の鑑定に比べ簡素ですから、昨年７月に購入を決めてすぐ鑑定に出せば、当初予算に十分に間に合ったはずです。
区民に喜ばれる自信のある土地購入なら、規模も価格も大きく、当初予算の目玉にすればよかったのです。まるで、人目を避けるかのように臨時会の補正予算に計上した羽田の跡地は、予算計上の時から問題がありました。
まず問題なのが、なぜ、大田区が買わなければならないのかです。
大田区は、跡地取得について、羽田空港の歴史的経緯を持ち出します。「戦後GHQの接収をうけ空港島の中で暮らしていた大田区の住民約３０００名ほどが、着の身着のまま周辺地域への移住を余儀なくされた」ことです。
１そこでうかがいます。
大田区は跡地5.9haを買いましたが、「買う」だけで強制退去させられた皆さんへの大田区の役割は果たせたと考えていますか。大田区が区民のためにすべきことは残っていますか。大田区が行った跡地の不動産鑑定評価書に、「国と複数の個土地が含まれるが、同一所有者に帰属するものとしての鑑定評価」と記載されていますので、これと関連付けてお答えください。

今回、大田区は、５，９haの跡地に１６５億円を支払いました。
購入した跡地の１６５億円は、大田区が基金として積み立てた額とぴったりと一致します。基金積立残高は１７２億円ですが、利息の７億円をのぞいた積立総額は１６５億円なのです。
すごい偶然だと思ったら、大田区は、昨年平成２９年７月7日に、国交省東京航空局長あて、普通財産買受要望書を提出していて、資金計画として羽田空港対策積立基金の一部を活用する予定で残高が１７２億円あると書かれていました。
大田区は、国交省に5.9haに１６５億円まで、利息含めれば１７２億円までつかえますと、示したわけです。
５．９haに１６５億円つかったことで、基金残高は７億円になりましたが、大田区は第一ゾーン１６．５haを取得すると言っています。道路3.2ha、公園2.0ha、それに海老取川や多摩川沿いの緑地帯のような部分を除いても開発の見込める宅地はまだ、２．７ha残っていて、これらをどう取得するのか明らかになっていません。
2そこでうかがいます。
今後、大田区は、跡地の用地購入と整備にいったいいくら使うつもりですか。大田区の総事業費としていくらを想定しているのでしょうか。資金計画はありますか。

こうした、全体像を見えにくくしている原因の一つが、区画整理事業です。

議案が通常の土地の売買の形で上がってきたので、見えにくいのですが、URからの購入分は、保留地と呼ばれる区画整理事業費をまかなうために売却されている土地です。
３そこでうかがいます。
国は、見積もり合わせをする際の予定価格を算定するにあたり２者の不動産鑑定を行っていますが、大田区は１者しか鑑定していません。この違いはなぜですか。また、URの保留地部分は、購入希望価格の照会を受け、大田区が提出した㎡当たり288,000円でURから購入しています。保留地処分の際に、購入側が価格を提示し、大田区の言い値でURが大田区に売却するのはなぜですか

国も大田区も不動産鑑定を行っていますが、道路公園などの整備にかける費用が地下に上乗せされて地価が決まるのが区画整理事業だったのではないでしょうか。
区画整理事業というのは難しい仕組みですが、簡単に言えば、地主が土地を出し合って、道路幅を広げたり、公園を作ったりして地域を良くする事業です。
地権者は土地面積を減らしますが、道路付けが良くなり公園ができて地価が上がるので不動産価値は変わらないという理屈です。
道路や公園の整備費は、複数の地主が出し合った土地を民間に売却することで得た資金でまかないます。跡地に個人の地権者が存在することが不動産鑑定書で明らかになりましたが、区画整理事業の地権者は国一人と大田区は言っていますから、跡地の区画整理事業は、国の持っている土地に道路や公園を作る事業だということです。一般に区画整理事業というと地権者が複数います。例えば豊洲の区画整理事業だと２２９４人にもなります。公のしかもたった一人の地権者で区画整理事業を行うというのは珍しいと思います。

国交省のHPに、区画整理事業の特徴として、公共投資（補助事業費）とほぼ同額の民間資金(保留地処分金)による都市開発を実施。また、建築移転に伴う民間の関連投資の誘発による経済波及効果が大。
と書いてあります。
ところが、今回の跡地の区画整理事業で、民間投資は１円も入っていません。

資金計画をみると支出１３７億円のうち、国。都の補助金などで負担するのが５５億円。残りは保留地処分金といって、区画整理施行者であるURが区画整理の宅地の一部を売却して事業費にあてますが、それも先ほども質問したように、大田区の言い値で７７億円払って負担しています。
国と都と大田区が区画整理事業の基本協定に基づき事前協議で区民に見えないところで莫大な税負担を決めてしまっているのです。どこが公共投資とほぼ同額の民間資金による都市開発でしょうか。
区民の税金頼みの区画整理事業ですが、実は大田区はこの事業の当事者ではありません。
区画整理事業の全体像が見えるのは、一般には施行者だけですが、跡地は国交省の一地権者なのでURと許認可権者であるとともに地権者の国交省とでこの区画整理事業は進みます。
莫大な財政負担をしながら、今後宅地をどのような用途で誰が使うかさえ大田区民には明らかにされず蚊帳の外です。
しかも、本来民で行うべきところ、大田区民が負担しているのは、保留地など土地を買うことだけではありません。
大田区が買った１６５億円の土地は、㎡あたり６００円で５０年間羽田みらい開発に貸し出されます。ところが、隣の第二ゾーンの国が直接住友不動産に貸し出す地代は㎡あたり５２００円です。９割引きです。

４そこでうかがいます。
第一ゾーンの地代が㎡あたり６００円、第二ゾーンの地代が㎡あたり５２００円なのはなぜですか。
９割引きで貸し出すことの区民のメリットはどこにあるのでしょう。

大田区が区画整理事業に協力すると国と都とURと協定したことで、
羽田みらい開発は、土地代を負担せず、しかも、９割引きという超破格な地代で事業に参入できます。
URは１３７億円という事業規模の開発経費を確実に回収し利益をあげることができます。

大田区民は、社会保障財源が足りない、学校や公共施設の老朽化が課題にも関わらず、１６５億円も負担するうえ、地代も１８４１億円はいるはずが、２１２億円しかはいらず、１６２９億円もします。
そのうえ、跡地で規制を一時停止して安全性や倫理性の確立を待たず、AI武器やゲノム技術で人工臓器産業で金もうけを始めてよいのでしょうか。

５そこでうかがいます。
跡地を大田区が買って、羽田みらい開発に５０年間貸し出すことは、税収が増える、雇用が増えるなど、区民にどのようなメリットがありますか。民間が保留地と仮換地である5.9haを買って開発する場合より、大田区が買った土地を民間に貸して開発させるほうがいいのは、どこのどんな部分が良いのか違いを具体的に明らかにしながらメリットについて説明してください

しかも、ここまでして、跡地の中で何をさせるかといえば、心配なのが規制の一時停止、サンドボックスです。
６．そこでうかがいます。
松原忠義区長はこれを法律もできていない時からやると決めていて、大田区の「ものづくり中小企業」とビジネスマッチングさせると言っています。これにより、サンドボックスで規制を一時停止し、社会的・倫理的な合意を得られていない、AI武器やゲノムなどの技術が羽田の跡地という特区から、特区の外の大田区内に出ることになります。これを区長は良しとするのですか。